信托及资管产品遭重点盯梢,年内险资不动产投

作者: 谈股论金  发布:2019-11-26

近两年来,随着海外投资开闸,保险业也掀起了海外置业的热潮,统计数据显示,2013年至今,险企在海外已经正式成交的房地产投资金额已经超过了800亿元。

从举牌到拿地,险资在中国楼市扮演着越来越重要的角色,不过这一无序的状态可能会有所改观。上周,中国保监会下发的《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》中,要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。业内人士认为,房地产行业调控进入关键期,保监会摸底保险行业不动产投资现状,是为了规范保险资金不动产投资行为,防范投资运作风险。同时,险资离场也有利于楼市回归理性。

  此前,11月初,保监会中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件,要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查,旨在规范保险资金不动产投资行为,防范投资运作风险。

《通知》显示,保险机构直接投资不动产的,须填报项目名称、所在区域、计划投资金额、实际投资金额、资产性质、经营状态、初始投资时间、账面余额等信息;通过金融产品间接投资不动产的,须填报产品名称、产品发行机构、产品类型、产品募集金额、本机构投资金额、产品年限、剩余年限、投资收益率、预期收益率、不动产类型、所在区域、投资方式、增信措施、其他说明事项等信息,要求上报事项如此详细并不多见。

除了疯狂拿地外,还有不少保险公司选择直接买楼。比如,7月29日,国华人寿保险斥资32.2亿元正式从SOHO中国手中购入其旗下的上海SOHO世纪广场;6月18日,太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层;4月24日,太平洋保险以27亿元购入深业上城14层物业,成交面积达4万平方米。

  蓝鲸保险梳理近年来保监会关于险资不动产投资政策,“放管结合”是监管层一贯思路。

北京商报记者获悉,保监会向保险公司和保险资产管理公司下发《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》,要求保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。一位险企高管指出,险企直接投资商业住宅的并不多,但是借道集合信托计划或债权计划暗中潜入的并不少,下一步这些产品将被监管盯得很紧。

此外,险资另一个惹人注目的举动是参股地产相关企业。报告显示,从2015年到今年10月,24家险资总共在A股买入了54只地产股,市值近1400亿元,其中,持股比例超过5%的有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家。

  同时,值得关注的是,投资国外不动产方面,中国人寿2016年动作增多,共涉及3例海外不动产投资,4月以3.46亿英镑(约32.18亿人民币)的价格,买下伦敦金融城一栋大型办公楼Aldgate Tower;5月30日,以16.50亿美元(约108亿人民币)的价格,购得曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目;10月19日,以其为首的联合体,斥资20亿美元(134亿人民币)买下喜达屋资本集团旗下遍布美国的酒店股份。

事实上,监管并非首次列明不动产投资中的“禁区”。早在2010年保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》中便对上述禁投项目做出规定。相较于六年前的暂行办法,《通知》将投资开发或者销售商业住宅、直接从事房地产开发建设列为首要禁投领域。

按照规定,目前我国保险资金投资的不动产仅限于商业、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产;同时不得投资或销售商业住宅,不能直接从事房地产开发建设、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权。这也是从保险资金投资的安全性出发,实现保险资金的稳健投资。

  蓝鲸保险根据保险公司信息披露、媒体报道进行梳理,不完全统计,2016年以来,已有超10家保险公司参与不动产投资。其中,泰康人寿、华夏保险、前海人寿、中国平安、太平洋财险、国华人寿、中英人寿及合众人寿8家保险公司涉足国内不动产投资,投资金额达306.36亿,其中,华夏人寿与地产的两项合作未公布金额。

《通知》要求,保险机构投资不动产应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则,避免参与短期炒作,并提出投资不动产领域的五大禁投领域,即不得投资开发或者销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设、不得向不动产投资项目提供无担保债权融资、不得投资设立房地产开发公司、不得投资未上市房地产企业股权。此外,对保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产,保监会也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

在不动产投资领域,2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求保险公司投资不动产,应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%,且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%;上一会计年度盈利,净资产不低于1亿元人民币”的要求。

  值得关注的是,今年保险公司在国内多例投资不动产项目中,不乏同房企竞拍情况,如前海人寿碧桂园、融信等14家房企激烈争夺后12.47亿夺上海青浦商办地,平安保险同金隅、华润、万科、龙湖、华远、金地等房企竞拍,经过80轮竞价,76亿元竞得津西青(挂)2016-02号地块。

除了直投项目外,越来越多的保险机构也在采取迂回战术,通过投资上市房产股票和投资不动产金融产品,来间接涉猎不动产领域。如目前对地产公司不断展开的举牌“围攻”就是间接投资不动产的表现。据克而瑞研究中心统计,2015年至今,24家险企共在A股买入了54只地产股并跻身十大股东。中国保险资产管理业协会发布的最新数据也显示,今年前9个月,不动产债权与基础设施债权占总注册产品比例的74%,资管开发产品对不动产的青睐可见一斑。

“险资并不允许进入住宅地产开发,但此前险资以战略投资的方式涉足地产开发的情况开始出现,助推地价和房价泡沫的滋生,而险资一旦大量借道金融产品进入房地产业,成为房企场外配资的方式之一,房企资金杠杆加大之后,将会加剧地产行业的震荡,并可能形成系统性的金融风险,保临会的大力自查也是纠偏之举。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。

  “资本与不动产的深度结合已成保险业发展的一大趋势”,分析人士表示,跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式。同时,其指出,考虑到房地产行业整体经营稳定性和较高的预期回报,在“资产荒”的情况下,注重长期性和安全性的保险资金必然表现出对不动产的钟爱。

杜绝险企短炒 监管重申投资禁区

根据《通知》,保监会强调了三大核心内容:一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定,规范开展投资运作;二是保险机构应当加强内部管理,严格控制投资风险;三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查,并及时报送自查报告。

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继商业银行房贷政策审查趋严后,与不动产投资关联密切的保险业也拉响了调控警报。保监会勒令险企自查不动产投资的消息不径而走,让市场感觉到险资正在卡断商业地产的后路。11月6日,北京商报记者从业内获悉,保监会正在敦促险企自查不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况,已设下大限要求险企在11月15日前“老实交代”自查情况。分析人士认为,自查风波意在严防险资流入商业住宅,下一步险资借信托、资管产品绕道投资地产也将被盯紧。

从拿地方面来看,中国平安多次与房企联合拿地,今年1月,华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块;去年12月,上海市奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞得。此外,中英人寿保险和永诚保险均有独立拿地记录。

  拓宽范围后,险资动作频率加快,随后5月5日,为进一步规范保险公司大额未上市股权和大额不动产投资行为,切实防范投资风险,中国保监会印发《保险公司资金运用信息披露准则第4号:大额未上市股权和大额不动产投资》。该文件特别提到大额不动产投资,旨在规范大额未上市股权和大额不动产投资的信息披露事宜。

不过,不动产投资的风险也不容小觑。某险企人士坦言,不动产投资面临贬值风险,不动产前期投入非常高,不动产市场价格本身存在周期性变化趋势,且调整的周期很长,受宏观经济环境的影响比较大,如利率变动、通胀等都会对不动产市场造成较大冲击。此外,还有造成现金流承压的风险,如不景气的话容易造成不能清偿到期债务。

疯狂买入模式

  以投资总金额计算,前海人寿之后,排在第二位的则是上市公司中国平安。蓝鲸保险梳理发现,尽管中国平安涉及案例仅有2例,但金额高达99.27亿。分别为4月13日斥资23.27亿,通过平安不动产购买位于白云山区的“地王”项目越秀星汇云城49%股权;10月12日溢价率达98.5%,以76亿价格购得津西青(挂)2016-02号地块。

除了列明保险公司不动产投资禁区外,为了摸底当前保险市场不动产投资情况,把脉投资风险,监管还要求保险机构自查投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况,敦促险企自11月15日之前上报。

2012年,保监会下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,不再执行上一会计年度盈利的规定;偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。这也为不少新设立的、尚未达到盈利条件的中小保险公司投资不动产开通了一条康庄大道。

  国内18例,国外6例,年内险资不动产投资达1123亿

在低利率、资产配置荒的大背景下,险企布局不动产领域的资金比例不断增长。数据显示,2011年以来,股权、不动产和基础设施三项另类资产合计翻了4倍有余。随之而来的跨界投资风险逐渐暴露,与此同时国内房地产调控大幕也开启,为此,保监会紧急于11月1日在行业内下发了不动产投资“自查令”。

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  一年后,2014年8月,国务院出台,《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》,鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。这对该意见,保监会2015年9月,发布关于设立保险私募基金有关事项的通知,允许保险资金设立私募基金,范围包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金、夹层基金、不动产基金等。

据了解,为了扩大职场、减轻租金负担,自用地产,即出于自用或者投资的目的购买已经建成的物业或者购置土地自行进行建设成为险企的选择。如2016年11月初,中国人寿厦门分公司拟以14.51亿元购买厦门国贸(600755,股吧)金融中心大厦项目北办公塔楼6-30层以及地下50个停车位。与此同时,筹建养老社区也成为保险公司介入不动产领域的一个重要手段。目前,泰康人寿、合众人寿等多家险企都相继在这一领域展开布局。

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  来源:蓝鲸

此外,《通知》还强调,保险机构投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品中,涉及商业住宅的,应当在报告中进行单项说明。对此,上述保险资管人士表示,从目前保险资金投资不动产的监管规定看,虽然仅限投资办公不动产,与保险相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用型不动产,禁止投资商业住宅,但保险资金仍可通过投资无法穿透的信托、资管等产品间接投资商业住宅领域。

此前,保险公司出现在房地产领域最为集中的是当年北京CBD中服地块的拍卖,多家保险公司联合拿地,不过现在的保险公司早已多种方式进入房地产领域,如直接买地、买楼、买房企股票等。

  其实,放宽险资投资渠道,是保监会一贯以来的思路。早在2013年,保监会曾出台《关于保险业支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,其中,专门指出要盘活存量金融资产,优化金融配置,并提出支持保险资金进行养老实体、医疗机构等相关领域的股权和不动产投资。

对于业外而言,保险资金投资哪些算得上不动产较为陌生。依据上述《办法》,不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物。保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。有险资运用负责人指出,目前,除了投资自用地产、海外并购和布局养老社区外,举牌上市房企、参与不动产债权投资计划或信托产品成为险企进军不动产的通道。

彻查险资利于楼市回稳

  蓝鲸保险对年内保险机构不动产投资进行梳理发现,截至11月初,2016年年内已有超10家保险公司参与不动产投资,总金额已超千亿,约1123亿元人民币。其中,投资国内不动产近306亿元,投资国外不动产约817亿人民币。同时,不同保险公司投资不动产的方向有所区别,商业用地、医疗养老占前两位。

不动产投资热浪来袭 警惕风险蔓延保险主业

郭毅认为,随着查处力度的加大,险资从楼市撤出,房企的资金通路受到制约,也将有助于止住房企谋求快速扩张的高价竞地行为,首先减弱了企业的经营风险,同时,也为市场传递更加理性的信号,有助于稳定购房者预期,降低投资投机性购房需求,利于楼市供需平衡的实现,对于稳定房价也将起到积极的作用。 相关新闻

  投资渠道、范围放宽的同时,保监会也一直运用“另一只手”放管结合。一直以来,保监会先后出台文件,严格保险机构信息披露,不断增强投资透明度。今年5月5日,《4号准则》的发布,接近监管人士曾表示,该准则即为防范个别保险公司投资冲动,而当时主要倾向还偏重于股权变动信息披露。近日,媒体曝出保监会严令机构自查不动产投资,或正是一贯监管思路的进一步落实。

为了让此次自查不留死角,保监会要求,保险机构专业责任人应作为自查工作第一责任人。保监会也将对部分机构的报送情况进行抽查核实,对填报数据不真实或隐瞒违规问题的,将采取取消或暂停不动产投资能力备案等监管措施。

险资借道进入房地产业,通过疯狂买入的方式正在成为楼市的主要资金来源。

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监管紧急摸底 自查不实将被取消投资资格

  在投资不动产用途方面,蓝鲸保险梳理发现,在不完全统计的24起国内外保险资金不动产投资项目中,除未公布具体项目和金额的华夏人寿2例外,有15例项目属于投资商用地块,5例投资医疗养老地块,1例自用,1例打造保险试验区。但值得关注的是,热衷投资商用地块的保险公司,多例项目溢价超50%,最高溢价超200%。其中,前海人寿7.5亿竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块溢价78.57%,前海人寿12.47亿夺得的上海青浦商办地溢价264%,平安保险76亿购买的津西青(挂)2016-02号地块溢价98.5%。

  除此之外,从公司分布来看,国内不动产投资的18个案例中,前海人寿涉及7例,从1月斥资10亿买下福田CBD皇庭中心约2万平米的写字楼、5月18日7.5亿竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块、6月12日65.77亿买下深圳金利通金融中心项目、6月14日30.47亿买下杭州新天地集团股份有限公司不动产项目、6月22日1.4亿购得南宁龙岗步云路北侧的122亩地块、7月13日1.72亿购得南宁市海晖路西侧的GC2016—053地块、9月1日16.68亿买下上海青浦徐泾镇四幅相连的商办土地,到10月10日经过与碧桂园、融信等14家房企激烈争夺后,溢价达264%,12.47亿夺得上海青浦商办地。2016年来,前海人寿在不动产投资方面动作频频,投资金额高达144.29亿。

  不完全统计数据显示,在国外不动产投资6例案例中,安邦保险涉及2例,数额较大,累计投资金额高达480亿人民币。一例是2月19日,安邦保险47.30亿竞得加拿大温哥华市中心最重要的地标3A级办公大楼的三分之二股权;另一例则是外媒报道的,安邦买下了Strategic 16个物业中的15个,这是中国买家在美国进行的第二大规模收购交易,耗资65亿美元(约433亿人民币)。

  资产荒下,“险资+不动产”愈演愈火成趋势

  近日,外媒报道,据两位参与磋商的消息人士透露,中国安邦保险集团正洽谈从美国黑石集团手中购买高达23亿美元日本住宅物业资产,这将是全球金融危机以来日本最大的一笔房地产交易。

  国外不动产投资方面,则有安邦保险、中国人寿、合众人寿3家保险公司参与,投资金额达月817.48亿人民币,其中,值得提出的是,在购买喜达屋旗下酒店股权时,是以中国人寿保险集团牵头的联合体为对接方,其中,中国人寿为最大投资人。除此之外,11月以来,信泰资本与合众人寿购买的美国养老地产,合众人寿出资情况并未单独列出。

  “其实保险资金直接投资商业住宅的并不多”,一业内人士表示,目前保险公司投资不动产的途径,除了投资自用地产、海外并购和布局养老社区外,举牌上市房企、参与不动产债券投资计划或信托产品成为主要渠道。

  保监会严令机构自查 延续放管结合一贯思路

  今年3月8日,保监会发布修改《保险资金运用管理暂行办法》公开征求意见,旨在为进一步完善保险资金运用管理制度,防范保险资金运用风险。其中,允许险资投资设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构,不动产投资范围有所拓宽。

  近日,保监会明确要求,保险机构投资不动产应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则,避免参与短期炒作,不得投资开发或者销售商业住宅,不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发),不得向不动产投资项目提供无担保债权融资,不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产,其剩余土地使用年限不得低于15年。

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