楼市行情或有好转,如何看待当前楼市暖风频吹

作者: 必赢娱乐官方网站  发布:2019-09-26

  华富基金研究员 杨玉山

●6月以来全国重点城市的楼市确实出现了一些新动向,成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。

一年一度的全国“两会”即将到来,房地产调控政策无疑是其中备受关注的热点话题。这对于无房者或者有房者,还是房产商,甚至是与房地产相关的上游行业,他们同样都关心着2012年房地产调控政策的“风吹草动”。因为无论是买房还是换房或者是卖房,甚至是投资,一经出手,都切切实实关系到自己的钱袋子。房地产未来的走势,不仅牵扯着老百姓的神经,也决定着与房地产休戚相关的建材行业的未来发展。

  去年年底以来,我国房地产市场成交量普遍萎缩且价格上涨趋缓,其中以广州、深圳等珠三角市场最为明显。与实体市场对应,证券市场的房地产板块自去年年底开始出现大幅度下跌的走势。投资者对未来房地产板块的走向产生分歧。

●这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动,一旦这股刚需消化掉,市场需求的增长将出现停滞。

现状直击:楼市惨淡影响地方财政收入

  我们看好房地产行业长期的发展前景,但中短期,房地产板块面临以下三大不确定因素:

●如果开发商继续以价换量,交易量或还有增长余地,但房价显然上升乏力,“量价齐升”将很难爆发。

自中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施以来,经过近2年的房地产政策调控,实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,房价过快上涨势头得到遏制,一些城市房价涨幅明显收缩,部分此前房价上涨过快的城市房价开始松动。

  -信贷紧缩的持续性目前国家对信贷的紧缩已经严重影响到地产商和购房者,如果房贷持续从严,开发商为了回笼资金必将降价促销,开发商降价将会进一步降低购房者预期和投资者的预期。

最近数据显示,7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米8717元,环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨,30个城市环比下跌。与上月相比,环比上涨的城市增加25个。在北京、西安等地,作为楼市火爆标志性场面的日光盘、夜光盘又重现。

“月儿弯弯照九州,几家欢乐几家愁。”房地产调控政策符合了大多数老百姓要求抑制房价过快增长的要求,同时,不少有购房需求的人在调控政策下,开始观望,希望等到房价下降时再出手。而对于房地产行业来说,在房地产政策的调控之下,全国各大城市都相继出现了楼市成交量惨淡的局面,不但一线城市的房屋成交量有全面下挫的表现,且成交量萎缩的情况正在向二三线城市发展。以去年“十一”黄金周为例,上海共成交4.47万平方米商品住宅,同比下降68%;广州签约成交量仅有680套,不但成交同比全面萎缩,均价更有超过一成的下降。

  -关于保障性住房的执行力度最近,全国主要城市相继发布了2008年住宅建设计划。如果保障性住房政策在地方政府得到强有力的执行,供给快速增加,2009年以后的房价将可能下降,商品住房房价和成交量都会受到冲击。我们需要高度关注保障住房供给的落实力度。

房地产调控政策基本没有任何松动,当前楼市为何暖风频吹?楼市出现回暖迹象,是不是预示着房价要重新回到上涨通道?就这些问题,记者(以下简称“记”)日前采访了复旦大学管理学院住房政策研究中心主任陈杰(以下简称“陈”)。

去年“金九银十”不再,楼市交易惨淡收官,也让各地楼市的库存量激增。据北京中原市场研究部的数据显示,截至2011年12月底,中原监测到的标杆房地产企业在售项目库存量约2496万平方米,与2011年5月底相比,标杆房地产企业库存量增加约7成。截至2012年1月底,11个典型城市库存总量为73万套,比去年同期增加26万套,涨幅达55%。从数据上看,当前的楼市库存压力已经超过了2008年。

  -楼市成交回暖时间今年以来,我国主要城市的商品房成交冷淡,甚至出现了不少降价促销的楼盘,销售量增长乏力严重影响了市场对房地产公司2008和2009年的业绩增长预期。

记:最近数据显示,7月全国70个城市房价环比上涨,北京、西安等地日光盘、夜光盘又重现楼市。有评论认为,楼市回暖。您同意这种判断吗?

面对楼市库存压力的不仅仅是开发商,还有各地方政府。去年10月,佛山出台“限购”放松令,芜湖最近的“契税、货币”补贴政策,都在政策发布后旋即叫停;而上海市对户籍购房的“旧政新解”,宁波象山县的限购在交易中变成了有条件的“摆设”,中山“新限价令”被称为“试行措施”等现象都在表明,地方政府在房地产调控下半场的“蠢蠢欲动”与“焦躁不安”。地方政府对调控微调的急切,或是来自于所谓的“调控成效”以及调控的副作用———库存量急升。

  我们认为,地产板块投资机会首先取决于行业本身的销售回暖。目前已经有数据显示,上海的楼市进入3月份以来逐渐回暖,但上海市场的这种回暖能否持续,乃至扩展至全国市场还有不确定性。我们还需要继续跟踪房地产市场的销售情况。

陈:我基本同意这种判断。判断楼势是否回暖,房价是一个重要参考,但成交量更加重要,两者要结合来看。因为一方面,“有价无市”构成不了对市场行情的推动;另一方面,零星个别楼盘的成交价格有很大偶然性,作为对市场行情的判断依据会有很大偏差与误导。现在来自官方和民间各方面的房价和成交数据和种类繁多,要综合对比和根据判断需要来看。但无论国家统计局还是众多大型中介服务机构,都认同6月以来全国重点城市的楼市确实出现了一些新动向,成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。

佛山之所以成为全国各地率先抛出放松限购政策的地方,与佛山房地产产业所面临的困境息息相关。去年“十一”期间,佛山周边以4000多元/平方米均价推出的楼盘较多,位于顺德的某楼盘打出 “3400元/平方米起、均价4500元/平方米”的销售口号;另一楼盘甚至推出低至3100元/平方米的“特价单位”。虽然上述超低价楼盘噱头十足,但“3字头”的价格仍令人震惊。尽管如此,整个黄金周期间,佛山全市的商品房签约量仅为324套,环比9月最后一周跌幅达到近72%,交易量还不如平时。

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就上海而言,从5月以来,无论是住房成交量还是价格都出现了小幅上涨。按照上海统计局含有动迁房和保障房的官方数据,上半年上海一手住宅销售了703万平方米,同比下降1.2%,是2010年以来最小降幅,但4月至6月都出现了11%以上的增幅。我们复旦大学住房政策研究中心掌握的数据显示:在剔除配套动迁和保障房之后,6月份上海市场化新建商品住宅成交套数比去年同期高出26%,是2010年同期的2.2倍,7月又继续同比上升了7%,是2010年同期的1.8倍;同时,5月以来,无论是销售交易均价,还是我们研究中心开发的控制地段和类型等结构性因素的特征法价格,都出现了止跌平稳乃至有所反弹的迹象,虽然涨幅很小。

至于芜湖推出新政,也跟当地去年的市场表现非常的冷清低迷有关系,土地收入下降很多,成交量、价格实际上已经相当惨淡。房地产的惨淡,导致不少地方政府主要以房地产作为财政收入的状况被打破,地方政府财政收入吃紧,所以也需要采取一些放松的措施,刺激房地产发展,缓解财政压力。对于地方政府试图突破中央房地产紧缩政策但却夭折的现象,世联地产首席技术官黎振伟认为,一方面房地产调控已经伤筋动骨,到了快要见效的关键时刻;另一方面地方财政与房地产之间关联深厚,更说明房地产博弈进入深水区,而中国经济结构调整尚未找到突破口。

一般认为房产交易量持续同比上升5个至6个月,并配合房价的上升,才可以正式称为“回暖”。但上海乃至全国楼市都正在出现回暖迹象,这点已经基本确认,需要高度重视和严肃关注。

他表示,中国经济应该改变发展模式,调整开发方式,从过去的投资拉动经济转变为创新拉动经济,改变以往以高耗能带动经济发展的方式,从低附加值向高附加值转变,用新型产业来调整经济发展,避免“一齐上”的发展模式。

记:房地产调控政策基本没有任何松动,什么原因导致当前楼市暖风频吹?

楼市行情:地方政策微调,楼市以价换量

陈:从根本上说,还是因为大量刚需的客观存在,导致楼市需求有一个底部可以依托,不至于无限下滑,再加上连续降息的刺激,这部分刚需被激发出来。楼市在经历两年半严厉调控达到一个平稳发展阶段后,积蓄的刚需在观望多时后开始集中入市。

实际上,不止佛山和芜湖对房产政策进行微调,在楼市惨淡的情况下,各地政府因各方面的影响,对楼市的政策都作出了一定的调整。中国研究院在2月27日发布报告显示,自去年下半年以来,已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调,内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

刚需对利率十分敏感,利率的连续下降,既因为直接减少了按揭成本,又带有楼市调控政策不会进一步加强的信号释放,进一步刺激了他们的购房欲望。一批刚需的入市活跃了市场,又改变另一部分刚需和改善型需求购房者对市场的预期,进一步放大市场成交。此外,部分开发商的降价促销、以价换量的销售策略,也起到了一定的推动作用。

伴随着各地楼市的微调,各地楼市成交量转现一丝起色。数据显示,北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量都有明显回升,小阳春初现。

有一个数据可以辅助我判断近期的楼市回暖以自住型刚需为主。上海楼市近期在一手房交易量企稳和反弹的时候,二手房交易却仍然大幅下滑,上半年成交面积529.47万平方米,下降31.1%。这说明购房者总体上是十分谨慎和理性的,而不是像2007年和2009年房价暴涨时候那样像抢白菜一样恐慌性哄抢所有市面可得的住房。还有一个原因是,刚需最大一部分是婚房,多偏爱新房。

其中,天津楼市成交量连续四周上涨,上周成交面积突破10万平方米水平。上海近两周成交量大幅上扬,成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升,成交面积已达2011年均线水平。广州成交面积连涨4周,上周回升至14万平方米水平。

记:楼市出现回暖迹象,是不是预示着房价要重新回到上涨通道?

随着各地楼市的回暖,记者在北京、上海、成都、重庆等地调查时发现,虽然各地的楼市交易在不断上涨,但是成交量上涨的背后却是房价下跌和优惠打折大幅增加。随着龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风,诸多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军,促进刚性需求入市购房。

陈:在当前限购政策与不太景气的宏观经济环境下,我不认为房价会重回快速上涨通道。

据北京住建委网站数据显示,截止到2月25日,2月份北京全市纯商品住宅成交均价为18895元/平米,与1月份均价基本持平,与去年同期相比,房价则大幅下跌了27.5%。而据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,2012年2月前26天,上海新建商品住宅成交30.8万平方米,比较1月份同期回升53.2%。其中刚刚过去的一周成交了1282套,环比提升了70.5%;成交均价1.95万元/平方米,环比回落5.48%。

楼市近期的回暖只是临时性、阶段性、技术性的反弹。基本因素是去年同期的基值太低,看起来同比增幅大,但绝对值并不高,尚构不成市场行情的总体反转。

刚刚过去的2月最后一个周末,随着降价楼盘的增多,上海一手房住房市场呈现了近两年来少有的热闹场面,久违的排队买房现象,也少量在上海、北京等一二线城市出现。记者在上海松江九亭看到,上周象屿都城项目开始接受预订,当天迎来了80多组客户缴纳意向金,将售楼处挤得水泄不通。

近期楼市的市场成交活跃,本质是补偿性回调。以上海为例,这几个月的成交量,相比去年同期的同比增幅是高的,相对2010年同期也是很高的,但还仅恢复到过去6年历史平均水平的60%至70%。要知道,中国主要城市2010年和2011年的成交量都连续出现过两位数的大幅下跌。

一位缴纳意向金的购房者告诉记者,他已经关注该项目有一段时间了。“这个项目的三期房源均价在18500元,觉得太贵所以就没买。此次四期开盘,均价在14700元,相比三期,优惠了4000元/平方米,这个价格我还是能够接受,性价比还是非常高。”

从历史经验来看,楼市调整过程中的“量价”关系往往会经历四个阶段。分别是“量跌价稳——量跌价跌——量升价稳——量价齐升”。这次楼市调整周期,从2010年4月“新国八条”到去年底,在重点城市基本上都出现了“量跌价稳”。去年底到今年初,虽然房价总体价格跌幅可能不明显,但不少局部确实 “量价齐跌”。而近几个月,在没有更严厉调控措施和降息刺激下,在房价基本稳定的情况下,交易量连续上升,出现了第三阶段“量升价稳”的苗头。

前沿观察:刚性需求释放促楼市回暖

不过,楼市缺乏继续升温的基础。这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动,一旦这股刚需消化掉,市场需求的增长将出现停滞。因为在限购不放松的情况下,后续的刚需不像现在入市的刚需有两年多的时间来积累收入与储蓄,购买力相对不足,对价格更为敏感,无法支撑房价的上冲。如果开发商继续以价换量,交易量或还有增长余地,但房价显然上升乏力,“量价齐升”将很难爆发。

龙年伊始,各地楼市掀起的销售高潮让房地产业界人士大感意外。据高力国际佛山分公司副总经理严伟焜介绍,一般2月份是成交淡季,尤其是在今年严厉调控局势下,很多开发商2011年底的业绩很糟糕,甚至2月份都没有恢复上班,但是没想到这个时候市场突然出现了爆发性的成交量。

现在,所谓的楼市“回暖”更多应该理解成房地产市场“去投资化”后的回归正常化:交易回升,是对过去两年市场过度恐慌下跌的补偿性反弹,但不是总体反转;成交量还有继续增长的空间,但所谓房价报复性反弹的可能性很小。

“今年开年楼市之所以回暖,一方面是因为各地政府政策的微调,放宽了普通住房价格标准等措施均指向满足自住和改善性需求,促进了购房者积极入市购房;另一方面,经过一年多时间的房地产调控政策,一部分持观望态度的消费者,在近期也开始出手,从而形成了开年楼市的销售小高潮。”严伟焜认为2月份楼市的回暖现象和市场有足够的刚性需求,部分开发商顶不住资金脱节等的压力,开始降价销售,都有很大关系。

记:您反复提到刚需是推动本轮楼市回暖的关键。那么,就上海地区而言,刚需到底绝对量有多少?

面对全国各地楼市成交量的持续上涨态势,成都一家大型房产代理公司负责人告诉记者,“从公司的销售资料上看,大部分购房者都是刚性需求客户,他们多观望了很长一段时间,现在只是那些被压抑了很久的刚性需求的集中爆发,所以就促成了目前成交量的持续上涨。”

陈:这方面的数据很难精确判断,但一些相关数据可以帮我们推测——

重庆保利香雪2月25日开盘,推出了交5千抵5万的优惠政策,开盘当天房源即销售一空。记者在销售现场采访时,一位购房者告诉记者,他从去年就开始关注楼市了,但是由于房价一直在下跌,再加上房贷利率也在提高,所以就一直不敢买房。但是最近必须要买房了,婚期马上要到了,并且现在很多楼盘都推出了各种优惠活动,所以决定现在买房。

上海现在大概有830多万户常住家庭,过去10年年平均新增20多万户;户籍520多万户,上海户籍曾经控制很严,每年只增加3万户,但近年有所放松,2010年一年新增户籍10万户。同时,上海近年来每年结婚就有13万至14万对,新毕业大学生13万至15万人。简单说,只要常住人口中有1%的家庭有可支付的刚性需求,或仅考虑新增户籍家庭,就是很大的潜在购买力。

“开发商资金压力依然很大,往年房企的还款压力通常从3季度开始显现,但由于去年发行了大量信托、短期拆借,今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”严伟焜认为,实际上近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖,而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“目前说回暖为时尚早,很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现,把钱捏在手里才安心。”

而按着市统计局发布的2011年含动迁房和保障房的1474万平方米一手住宅销售面积,折合14万套左右,今年上半年则是7万套左右。如果扣除定向部分户籍人口配售的动迁房和保障房后,上海近年所统计的一手住宅销售量中,市场化商品住宅大约只占一半。

“中央对于房地产的政策调控,主要是抑制房价过快的增长,而很少涉及到增加供应量,虽然国家增加了保障房的供应量,也加强了保障房的建设力度,但是在短期内也很难惠及到大部分的购房者,抑制了这么久的刚性需求购房者不可能一直在等待。”严伟焜表示,各地方政策的微调也是弥补保障房还没上来的空缺,满足一部分刚性需求,虽然这样的销售高潮不可能一直持续下去,但是从目前来看,今年的行情肯定会比去年好。

这说明新增供应量相对新增需求总体上是不足的。只要房价稍有回落,或者说房价收入比稍有改善,就能激发出相当大的购房需求。所以,上海抑制房价的压力始终很大,任务艰巨、不容松懈。

市场走向:救市被叫停,房产调控不放松

记:面对暖风频吹的楼市,中央与地方政府都表现出高度关注,7月国务院、住建部、银监会等多次表态绝不松动调控,多项调控政策被再度重申,国务院于7月下旬派出8个督察组对全国16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况开展专项督察,上海市政府7月26日也通过办公厅专门发文重申调控政策不变。坚定调控态度的同时,有关部门也需要拿出更多办法。对此,您有什么建议?

从佛山、芜湖、象山等硬闯调控政策红线的行为被叫停,到2月28日上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》,强调严格执行住房限售政策,实际上叫停了此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”政策,限购与松绑,已经成为了普遍的困局。

陈:中央政府和地方政府的政策表态是必要,也是及时的,否则如果坐视楼市回暖不闻不问,甚至推波助澜,会给市场传递错误信号,导致购房者和投资者都误判市场前景而做出错误选择。资本市场参与者,买涨不买跌是与生俱来的惯性,“棘轮效应”难以避免。目前看来,这些政策稳定了市场预期,还是比较有效遏制了恐慌性购买的重演。

黎振伟也表示,开发商在银行的几万亿贷款,银行必须要收回,所以地方政府必须刺激房地产市场,当地政府的政策微调必须保证在中央政策不变和价格不上调的基础上,不能突破中央政策的底线,在政策以内作调整。

但着眼未来,光靠行政命令的手段来遏制房地产投资显然是不够的,需要更长远的制度设计。我觉得最重要有两点,一是土地财政的改革,二是要做好保障房这张牌。

在芜湖新政被叫停之前,国务院总理温家宝强调,房地产调控目标:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展,并将政策重点指向保障房而非商品房。调控政策的核心是,一手控制投资投机需求,一手大力建设保障性住房。由此可见,楼市调控政策依然不会放松,2008年的楼市“假摔”难以重现。

土地财政各国都有,只是形式不同,不可也不可能废除,关键是怎么搞。但当前这种粗放式、掠夺式的土地出让金制度,诱发地方政府对商用和住宅用地实行“饥饿供地”策略,是房价暴涨的根源,显然是不可持续的。土地财政的背后,表面上是地方政府财权和事权的重新界定,需要重新对公共财政体制重新设计,但更根本的是城市发展中土地增值收益如何分配,而这又涉及到对地方政府的公权力如何授予、对其绩效如何考核的问题,是将来改革的核心难题之一。

按照“十二五”规划,中国将在“十二五”期间建设保障房3600万套,2011年规划开工1000万套,其中约一半为新建保障房。至2015年末,保障房覆盖面将达到20%,地方政府须将土地出让金的10%用以建设保障房。住建部在2011年12月宣布,2012年新开工的保障房虽然不会有2011年的1000万套,但是也不会低于2010年的590万套。

关于保障房,其实是住宅产业重新塑造的契机。国务院领导多次强调,保障性住房工程,不仅有改善住宅供应结构的直接作用,又兼有促民生、保增长、调结构、扩大内需、推进城市化等多重宏观功能,但大张旗鼓的保障性工程建设,哪些品种,量多大,怎么搞,都是需要好好思考和审慎决策的。特别强调一点,保障性住房不一定要全部新建,那样风险大、公共成本高,可以通过政策设计和制度安排,多从现有房源中利用 “梯度消费原理”来筹措合适房源。

“芜湖闹剧”刚刚收场,2月14日住建部就下发了《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》,要求加快推进公积金监管信息系统建设,力争到今年年底实现百城覆盖。据业内人士透露,完善公积金制度是住建部重点工作,其根本目的就是在确保安全的条件下,为拓宽资金使用渠道铺路,扩大用公积金建保障房的试点范围。

截至2011年底,全国住房公积金余额总计2.1万亿元人民币,且该数额还在逐年上升。如果援建保障房试点工作做好并能有效推向全国,对于保障房建设而言,目前最关心的资金来源问题基本就能得到解决。严伟焜认为,国家要放松房产调控政策必须要满足保障房有着足够供应量的条件,只要市场有了足够的保障房供应,房地产市场就能按照正常的轨迹发展。

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